物业调整收费价格需经业主大会表决-凯发k8官网下载

某物业管理公司要求和业主重新签订物业服务合同。业主刘某一时大意，没有细看合同条文就贸然签字，后来才发现新签订的合同中物业费标准上调。他认为物业服务公司没有经过业主大会同意就上调物业费，不符合流程，合同无效，拒绝按照新标准交费，结果被该物业服务公司告上法庭。请问，该物业管理公司与业主刘某重新签订的物业合同是否有效？

提高物业费收费标准属于《民法典》第二百七十八条第一款第（九）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。《民法典》第二百七十八条第二款“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”并“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”可知，提高物业费收费标准事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照上述规定的法定程序进行，即依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。业主大会的决定对全体业主具有法律约束力。并且，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”对于擅自提高收费标准的行为，法院亦不予支持。

《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。”那么，物业管理公司与业主分别签订新的物业服务合同的行为属于上述规定的“采用书面征求意见的形式”吗？显然，物业管理公司直接与业主分别签订新的物业服务合同的行为不是书面征求意见，而是一种缔约行为。

总的来说，该物业管理公司与业主分别签订物业服务合同，即便业主人数、专有部分面积占比达到了法定标准，也不能代替业主大会共同表决，因为不符合法定的业主决定重大事项的表决程序，不对业主具有法律约束力。